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Una hipoteca de rehabilitación de la FHA es perfecta para personas con problemas de reparación

Una hipoteca de rehabilitación de la FHA es perfecta para personas con problemas de reparación
13 enero, 2021
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A medida que los mercados inmobiliarios locales se vuelven más y más estrictos, comprar un préstamo hipotecario de rehabilitación de la FHA puede ser su boleto para una casa en ese vecindario perfecto.

Las hipotecas de rehabilitación son un tipo de préstamos para mejoras en el hogar que se pueden usar para comprar una propiedad que necesita trabajo, el más común de los cuales es el préstamo FHA 203 (k). Estos permiten a los compradores pedir prestado suficiente dinero no solo para comprar una casa, sino también para cubrir las reparaciones y renovaciones que una propiedad reparadora podría necesitar.

Los compradores pueden usar estos préstamos para reparaciones superiores, respaldados por la Administración Federal de Vivienda, para comprar casas que necesitan trabajo pero ubicadas en vecindarios que de otro modo no podrían comprar. También pueden usar estos préstamos para comprar reparadores en mejores vecindarios donde las casas que no necesitan tanto trabajo simplemente no están en el mercado.

Una herramienta útil

“Con el inventario de viviendas alcanzando mínimos históricos, los compradores de viviendas están luchando por encontrar las casas que desean”, dijo Patty Sullivan, directora de relaciones públicas de Carrington Mortgage Holdings, LLC, en Plano, Texas. “Es posible que muchos compradores inicialmente no consideren comprar una casa que necesite reparaciones o mejoras serias, pero tal vez deberían”.

Denise Supplee, una agente de bienes raíces en Doylestown, Pensilvania, y cofundadora de SparkRental, dice que los préstamos para rehabilitación han ayudado a sus clientes a ingresar a vecindarios que de otra manera estarían fuera de su alcance. Recientemente trabajó con un comprador que tenía un presupuesto limitado. Un préstamo 203 (k) significaba que este comprador podía buscar en el vecindario en el que más deseaba vivir, aunque no tuviera un presupuesto elevado.

Pero los préstamos para rehabilitación vienen con desafíos, dijo Supplee. Debido a que el trabajo de reparación que necesitan los reparadores a menudo es difícil de estimar, hay más cosas que pueden salir mal con un préstamo de rehabilitación, dijo.

“Es frustrante y, a veces, requiere mucho trabajo”, dijo Supplee. “Es imperativo contar con buenos contratistas en los que confíe. No está de más hacer parte del trabajo usted mismo”.

Complicaciones

Cerrar un préstamo de rehabilitación es una tarea más complicada que cerrar una hipoteca tradicional.

Considere el préstamo FHA 203 (k): cuando cierra este préstamo, está incorporando los costos estimados de renovación en su hipoteca. El monto de su préstamo final es el total del precio de venta de la vivienda y el costo estimado de las reparaciones que realizará, incluido el costo de mano de obra y materiales.

Antes de que pueda obtener la aprobación para un préstamo 203 (k), deberá proporcionar a su prestamista un presupuesto por escrito de las reparaciones de un contratista autorizado. Los fondos para el trabajo de reparación se mantienen en una cuenta de garantía. Este dinero luego se entrega a los contratistas en una serie de sorteos a medida que completan su trabajo.

Hay dos tipos de préstamos 203 (k). El Limited 203 (k), también conocido como Streamline 203 (k), es solo para hogares que no necesitan reparaciones estructurales. Puede pedir prestado un máximo de $ 35,000 para reparaciones con esta versión.

Los préstamos estándar 203 (k) son para viviendas que necesitan reparaciones más intensas, incluidas reparaciones estructurales y adiciones de habitaciones. No hay un límite establecido para el costo de las reparaciones, pero la hipoteca total aún debe estar dentro de los límites de préstamos hipotecarios de la FHA para su área. Estos límites varían, así que consulte los límites de préstamos de la FHA para su comunidad.

Debe comenzar el trabajo de reparación en su nueva casa dentro de los 30 días posteriores al cierre de su préstamo 203 (k), y este trabajo debe realizarse dentro de los seis meses.

Para calificar para un préstamo 203 (k), deberá cumplir con los requisitos generales de cualquier hipoteca FHA.

Fannie Mae también ofrece su propio préstamo de rehabilitación, HomeStyle Renovation Mortgage. Este tipo de préstamo de rehabilitación funciona de manera muy similar al de la FHA. Fannie Mae debe aprobar a su contratista antes de que le preste dinero. También deberá enviar los planes de rehabilitación creados por su contratista, consultor de renovación o arquitecto. Los planes deben describir todo el trabajo que realizará, una estimación de los costos y las fechas estimadas de inicio y finalización.

Podrían ser riesgos financieros

Kevin Hardin, un alto funcionario de préstamos del HomeStreet Bank de Scottsdale, Arizona, se refiere a las hipotecas de rehabilitación como “tremendas herramientas de préstamos”.

Pero Hardin dijo que los prestatarios deben estar preparados para posibles peligros. Los prestamistas requerirán una tasación de la propiedad en su condición actual y una tasación estimada de cuál sería su valor después de que se realicen las reparaciones. Esto evita que los prestatarios pongan más dinero en una casa del que soportaría el valor final de esa propiedad, dijo Hardin.

“Uno de los desafíos es que muchas veces, las mejoras y reparaciones de una casa no se corresponden con el valor dólar por dólar”, dijo Hardin.

Una casa podría necesitar $ 20,000 en reparaciones, dijo Hardin. Pero el valor que estas reparaciones agregan a la casa podría ser solo de $ 10,000.

“Es importante que los consumidores comprendan que esta relación entre el valor de tasación y el valor después de la mejora no es dólar por dólar”, dijo Hardin. “Después de gastar tiempo y dinero en los inspectores, tasadores y contratistas, el consumidor puede saber que el proyecto no es factible”.

Los compradores también deben estar preparados para las frustraciones que inevitablemente surgen con la rehabilitación de una casa, dijo Adham Sbeih, director ejecutivo y director de Socotra Capital, una entidad crediticia en Sacramento, California.

Sbeih dijo que Socotra requiere una segunda opinión sobre la viabilidad de cualquier proyecto de rehabilitación y agrega un 10 por ciento a cada presupuesto para tener en cuenta los sobrecostos.

“Es importante que el comprador tenga efectivo adicional disponible para cubrir los excesos, los pedidos de cambio y los artículos de contingencia”, dijo Sbeih. “Cualquier rehabilitador por primera vez debe saber que los costos rara vez se mantienen dentro del presupuesto y que los plazos rara vez se cumplen”.

Un análisis de costo-beneficio es la única forma de descubrir si vale la pena invertir en un reparador superior.