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¿Son las tasas ARM 5/1 realmente las tasas hipotecarias más bajas? | Tasas hipotecarias, noticias y estrategia hipotecarias: los informes hipotecarios

¿Son las tasas ARM 5/1 realmente las tasas hipotecarias más bajas? | Tasas hipotecarias, noticias y estrategia hipotecarias: los informes hipotecarios
13 enero, 2021
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Las tarifas ARM 5/1 son una ganga, pero no sin riesgos

Las tasas de una hipoteca de tasa ajustable (ARM) son casi siempre más bajas que las de una hipoteca de tasa fija (FRM).

Desde 2005, las tasas de ARM 5/1 han estado aproximadamente un 0,6% por debajo de las tasas de FRM de 30 años en promedio.

Para poner eso en perspectiva, una tasa del 0.6% más baja podría ahorrarle casi $ 1,000 por año en un préstamo de $ 250,000.

Pero los ARM conllevan más riesgo que los préstamos a tasa fija. Después de un período corto de tasa fija, su tasa ARM podría aumentar cada año (o disminuir, si tiene suerte).

Entonces, ¿cómo puede saber si ese margen de ahorro potencial de más de $ 1,000 vale la pena el riesgo?

En este artículo (Saltar a …)

Tasas ARM 5/1 frente a tasas hipotecarias fijas

Por lo general, las tasas de interés para ARM (hipotecas de tasa ajustable) son más bajas que sus contrapartes de tasa fija.

Al observar los datos históricos de Freddie Mac, podemos ver que las tasas ARM de 5/1 se han mantenido por debajo de las tasas de las hipotecas de tasa fija a 30 años durante la mayor parte de la historia reciente.

Pero las tasas de ARM 5/1 no siempre son las más bajas.

Todo depende de su tiempo y de su disposición a asumir más riesgos para ver mayores ahorros.

Cómo funciona el ARM 5/1

Las ARM son hipotecas de tasa ajustable. Eso los diferencia de las hipotecas de tasa fija (FRM), que son, con mucho, los préstamos hipotecarios más populares en Estados Unidos.

La diferencia está en los nombres. Un FRM tiene la misma tasa a lo largo de su vida (o “término”). Pero una tasa hipotecaria ARM puede subir y bajar en línea con las tasas de interés del mercado.

El ARM 5/1 es un ARM “híbrido”. De hecho, la mayoría de los ARM son técnicamente “híbridos”. Eso significa que son parcialmente fijos y parcialmente ajustables.

Los préstamos híbridos se fijan por un período inicial acordado y luego flotarán por el resto de su plazo.

Un ARM 5/1 tiene una tasa fija durante los primeros cinco años … después del período de tasa fija de 5 años, el prestamista puede cambiar su tasa cada año.

Un ARM de 5/1 tiene una tasa fija durante los primeros cinco años, un 7/1 durante los primeros siete y un 10/1 durante los primeros 10 años. También hay otros, incluso un BRAZO 1/1. Pero esos tres (5, 7 y 10) son los más comunes.

¿Qué significa el “1” en “5/1”? Significa que después del período de tasa fija de 5 años, el prestamista puede cambiar su tasa cada año.

Su tasa de interés puede subir o bajar anualmente durante el resto del plazo de su préstamo, dependiendo de cómo se muevan los mercados. Lo mismo ocurre con las tasas ARM 7/1 y 10/1.

Cómo se establecen las tasas de ARM 5/1

Los prestamistas hipotecarios establecen tasas ARM 5/1, y tasas para otras ARM, en función de dos factores:

  1. El índice de tasa financiera al que se vinculará su tasa hipotecaria ARM : estos índices de tasas suben y bajan todo el tiempo y la mayoría se publican diariamente en The Wall Street Journal.
  2. Su “margen “: es la cantidad que se agregará a su tasa de índice para reflejar el riesgo adicional que conlleva su préstamo en particular. Todos los ARM tienen un margen. Pero la suya será mayor si su puntaje crediticio es bajo, si está pidiendo prestado una gran proporción del precio de su vivienda o si tiene muchas deudas existentes.

Una vez que el prestamista ha decidido su índice de tasas, no se puede cambiar. Y su margen debe permanecer igual durante el plazo de su préstamo.

Después de cerrar, usted y su préstamo están en manos de los mercados financieros, que están fuertemente influenciados por las tasas establecidas por los bancos centrales como la Reserva Federal.

Para ser claros, una vez que tenga su ARM, su tasa estará completamente divorciada de otras tasas hipotecarias.

Después del período inicial de tasa fija, estará totalmente determinado por las tasas de interés generales como se refleja en su índice de tasa financiera particular.

Los topes minimizan el riesgo potencial de ARM

Casi todas las ARM incluyen límites a la cantidad que pueden aumentar sus tasas. Debe verificar la estimación de su préstamo para asegurarse de que el suyo lo haga y de que brinde la protección que necesita.

Si está buscando un préstamo ARM, pregunte a cada prestamista sus políticas sobre límites.

Estos límites suelen tener dos formas:

  1. Un límite anual : esto evita que experimente un dolor agudo si las tasas de interés generales se disparan repentinamente
  2. Un límite general : esto limita la cantidad que su tasa puede aumentar en total durante todo el plazo de su préstamo.

Las tapas proporcionan protecciones importantes. Pero aún corre el riesgo de que suban las tasas. Y nunca debes olvidar eso.

Por qué las tasas de ARM son tan bajas

Verá en el cuadro anterior que las tasas ARM son casi siempre más bajas que las FRM, incluso para el mismo prestatario que desea el mismo préstamo. Eso es bastante inevitable.

Y puedes ver por qué. Supongamos que durante los próximos cinco años, las tasas se disparan repentinamente hasta el 18% para un FRM de 30 años (que es donde estaban en octubre de 1981).

Con un préstamo de tasa fija, el prestamista soporta toda la carga de prestarle a las tasas súper bajas de hoy. Pero, con un ARM de 5/1, puede compartir cierta carga de riesgo con usted, sujeto a esos límites de tarifas.

Y un riesgo más bajo siempre significa tasas de interés más bajas.

¿Por qué las tasas hipotecarias a 15 años son similares a las tasas ARM 5/1?

En el gráfico anterior, las tasas ARM suelen ser mucho más bajas que las tasas hipotecarias fijas a 30 años.

Pero es posible que observe que las tasas ARM 5/1 y las tasas FRM a 15 años están mucho más juntas. De hecho, a principios de 2019, las tasas fijas a 15 años han sido consistentemente más bajas que las tasas ARM 5/1.

¿Porqué es eso? Simplemente porque el FRM a 15 años es un préstamo a corto plazo.

Cuando elige un ARM 5/1, asume parte del riesgo del prestamista al aceptar una tasa más alta si los mercados cambian más adelante. Es por eso que las tasas de ARM son bajas.

Con una hipoteca de tasa fija a 15 años, está asumiendo aún más el riesgo del prestamista al prometer que pagará el préstamo en la mitad del tiempo.

Pero con una hipoteca de tasa fija a 15 años, está asumiendo aún más ese riesgo al prometer pagar el préstamo en la mitad del tiempo. (Recuerde, un ARM 5/1 sigue siendo un préstamo a 30 años).

Pero un préstamo a 15 años, como el ARM 5/1, tiene un gran inconveniente para los prestatarios.

¿La captura? Dado que está pagando un FRM de 15 años en la mitad del tiempo, tendrá pagos mucho mayores.

Entonces, si bien un préstamo a 15 años puede parecer atractivo por sus tasas ultrabajas, los compradores deben sopesar sus ahorros en las tasas de interés con su capacidad para realizar un pago mensual mayor.

Tarifas para ARM 5/1 frente a ARM 7/1 o 10/1

Para un prestamista, un ARM de 5/1 es claramente más atractivo que un ARM de 7/1 o 10/1. Eso se debe a que está asumiendo parte de su riesgo durante un período más largo.

Suponiendo que desea una hipoteca a 30 años, una ARM de 5/1 lo verá compartiendo ese riesgo durante 25 años. Pero un 10/1 significará que solo lo hará durante 20 años.

Naturalmente, los prestamistas estarán felices de incentivarlo para que asuma más riesgos. Y lo hacen ofreciendo tarifas más bajas por un período de tasa fija inicial más corto. De ello se deduce que los ARM 1/1 suelen ser los más baratos de todos.

Pros y contras de las hipotecas de tasa ajustable

Para comprender el inconveniente de un ARM 5/1, debe comprender por qué a la mayoría de las personas les encantan las hipotecas de tasa fija.

Hay algo muy reconfortante en un préstamo a tasa fija a 30 años. Saber que todos sus pagos mensuales, desde el primero hasta el último, serán los mismos, le brinda una seguridad real.

Y es una apuesta unidireccional. Si las tarifas suben, no se verá afectado. Pero si bajan, puede refinanciar a una nueva tasa más baja.

Eso es mucho para renunciar. Entonces, ¿en qué circunstancias puede ser inteligente obtener un ARM? Aquí hay cinco:

  1. Cuando sepa que se mudará en unos pocos años : si planea quedarse en la casa mientras dure el período fijo, es una obviedad. La mayoría de las personas se mudan aproximadamente una vez cada siete a 10 años, por lo que los ARM 7/1 y 10/1 deberían ser más populares de lo que son
  2. Si planea cancelar el préstamo dentro del período de tasa fija : si sabe que obtendrá los fondos para cancelar su préstamo dentro de x años, no tiene mucho sentido pagar más por la seguridad de un préstamo a 30 años.
  3. Cuando crea que las tasas solo bajarán de aquí en adelante , tiene sentido aceptar un préstamo con tasa ajustable si cree que las tasas seguirán cayendo. Pero dado que los economistas se equivocan con frecuencia sobre las predicciones de las tasas hipotecarias, advertimos contra hacer ese tipo de apuesta.
  4. Si hay una gran diferencia entre las tarifas ARM y FRM : en otras palabras, si la tarifa que obtiene en un ARM es en ese momento mucho más baja de lo que podría obtener en un FRM, es una oferta que no puede rechazar.
  5. Cuando obtiene un préstamo Jumbo: los préstamos Jumbo (cuando pide prestado más de los límites de préstamos actuales) tienden a tener tasas de FRM mucho más altas que las ARM. Elegir este último puede ser su única forma asequible de avanzar

Por lo tanto, hay muchas circunstancias en las que un ARM puede ser una opción inteligente.

Los ARM todavía conllevan riesgos

Puede pensar que el riesgo que presentan los ARM es mínimo. Y, a juzgar por la última década, estarías en lo cierto. Durante años, todo el mundo esperaba que las tasas hipotecarias volvieran a su “normalidad” anterior a la Gran Recesión. Y realmente no lo han hecho (hasta ahora). Las personas que tienen ARM lo han hecho mejor que nadie.

Pero eso es tanto una advertencia como un consuelo. Desde la crisis financiera de 2007-08, el sistema financiero global ha sido todo menos normal. Mientras tanto, COVID-19 lo hizo aún menos.

Y eso significa que no hay certezas. Pocos esperan ahora que las tasas hipotecarias aumenten pronto. Pero pocos esperaban alguno de los mayores trastornos financieros de la historia. Estas cosas simplemente aparecen sin previo aviso.

Actualmente, podría realizar un análisis de riesgo-beneficio personal que, en muchas circunstancias, podría hacer que un ARM sea la elección inteligente. Pero no asuma que el riesgo es cero.

Preguntas frecuentes sobre ARM 5/1

Un ARM 5/1 ciertamente puede ser una buena idea. Por ejemplo, si planea vender y seguir adelante dentro de cinco años (o siete años, si elige un ARM 7/1), el riesgo está realmente limitado a que esos planes salgan mal. Un ARM 5/1 también podría ser una buena solución si desea aumentar su presupuesto de compra de vivienda con una tasa más baja.

Y puede ser una idea igualmente buena si se encuentra en alguna de las circunstancias que enumeramos anteriormente.

Esa es simplemente la tasa hipotecaria que pagará en un ARM 5/1. Durante los primeros cinco años, esa tasa será fija. Pero, después de eso, puede flotar en línea con otras tasas de interés.

Sin embargo, la mayoría de los ARM vienen con límites que limitan la cantidad que puede aumentar su tasa, tanto en general como cada año. Asegúrese de que el suyo lo haga y de que esas tapas proporcionen la protección que necesita.

Algunas veces. Pero eso depende completamente del prestamista. Algunos prestamistas imponen multas por pago anticipado que pueden ascender a miles. Los que se aplican con mayor frecuencia dentro de los primeros tres o cinco años de vida de un préstamo.

Verifique la estimación de su préstamo (cotización hipotecaria) cuando esté comprando su hipoteca. Hay una sección en la página 1 (en “Condiciones del préstamo”) que describe las multas por pago anticipado. Y, si esto es importante para usted, opte por un prestamista que tenga multas cero o fácilmente asequibles.

El regulador federal, la Oficina de Protección Financiera del Consumidor, explica en su Manual del Consumidor sobre hipotecas de tasa ajustable (PDF):

“Algunos préstamos tienen fuertes multas por pago anticipado , lo que significa que pagará una tarifa adicional o una multa si cancela el préstamo durante el período de la multa por cualquier motivo (porque refinancia o vende su casa, por ejemplo). Otros préstamos tienen multas por pago anticipado leves , lo que significa que pagará una tarifa adicional o una multa solo si refinancia el préstamo, pero no pagará una multa si vende su casa “.

Usted apuesta. De hecho, muchos programas hipotecarios le facilitan cambiar su préstamo de un ARM a un FRM. Incluso puede ser elegible para un refinanciamiento simplificado, con costos y molestias mínimos.

Sin embargo, puede ser penalizado si refinancia rápidamente y su prestamista impone penalidades por pago anticipado (consulte la pregunta anterior).

Cuándo puede refinanciar un ARM depende totalmente de las políticas de su prestamista. Algunos no tienen penalizaciones por pago anticipado. Algunos lo penalizan si refinancia dentro de tres años y otros dentro de cinco años.

Debe verificar la estimación de su préstamo y el acuerdo de préstamo y discutir esto con su prestamista antes de comprometerse con una hipoteca.

Sí, de hecho, muchas personas refinancian un ARM a otro. Si su ARM tiene una tasa “piso” (una tasa hipotecaria por debajo de la cual su préstamo no puede ir), es muy posible que se beneficie de una tasa más baja mediante el refinanciamiento.

También puede beneficiarse de una tasa más baja si sus circunstancias financieras han cambiado, por lo que ahora califica para un mejor trato. Tal vez su puntaje crediticio sea más alto, o tenga menos deudas no hipotecarias o esté en condiciones de hacer un pago inicial mayor.

Si habla con personas que han tenido ARM en los últimos 12 años, probablemente le dirán que es la mejor elección que han hecho. Porque las tasas han seguido cayendo. Y lo que comenzó como un gran negocio se ha vuelto cada vez más dulce a lo largo de los años.

Pero, algún día, es probable que las tasas suban, aunque todavía pueden faltar varios años. Si ese día llega, los ARM pueden representar una amenaza real para quienes se encuentran fuera de su período inicial de tasa fija.

Así que esté atento a las tarifas. Y, si es necesario, refinancia a un FRM o un ARM con el período inicial de tasa fija que necesitas.

Cómo encontrar una tasa ARM baja de 5/1

Siempre compare precios para obtener su préstamo. Las tasas ARM varían entre prestamistas tanto como lo hacen las tasas para otros préstamos.

Y debe verificar que las políticas de prepago de su prestamista final se adapten a sus necesidades.

Siempre que trate a los ARM con precaución y se encuentre en uno de esos grupos que se beneficiarán, puede minimizar su exposición al riesgo. Para algunos, un ARM 5/1 será la mejor oferta disponible.