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Las 10 razones principales por las que las empresas hipotecarias venderán su préstamo en el mercado secundario

Las 10 razones principales por las que las empresas hipotecarias venderán su préstamo en el mercado secundario
13 enero, 2021
Author:

19 de julio de 2008 por Brad G

1. Las compañías hipotecarias tienen varios factores diferentes que las empujan a vender su préstamo o mantener su préstamo. Realmente no importa con qué compañía haga su hipoteca, lo más probable es que se venda varias veces durante el tiempo que tenga el préstamo. No hay un dueño de casa que siempre se pregunte por qué sucede esto. No hay nada de qué preocuparse porque su hipoteca es un contrato y los términos no se pueden romper. Si no sabe qué es exactamente un mercado secundario, déjeme intentar explicarlo. Es el mercado financiero donde se negocian valores (pagarés hipotecarios) que ya han sido emitidos por ofertas públicas o privadas. Este mercado secundario se denomina comúnmente Bolsa de Valores. Los inversores están comprando e intercambiando todo allí.

2. Siempre vuelve al dinero. Su nota hipotecaria vale mucho dinero para los inversores y otros bancos. Los bancos y los inversores están siendo presionados por los accionistas para que salgan y obtengan un gran rendimiento del dinero que invirtieron con el banco. Los accionistas poseen acciones e invierten con los bancos para ganar dividendos y valor de las acciones. En el sector financiero, los bancos están limitados con hipotecas a qué tipo de tasas están haciendo los préstamos. Los bancos saben que no pueden obtener una gran tasa de rendimiento porque la mayoría de los pagarés hipotecarios que tienen están en el rango del 4% al 8%. Después de pagar los salarios de todos sus empleados, los gastos generales y otros, los bancos solo ganan probablemente la mitad de lo que es la hipoteca. Aún así, debería ser una gran fuente de ingresos para ellos cuando la gente está pagando sus préstamos.

3. Dependiendo del objetivo de la compañía hipotecaria en particular, podrían ser suyos para obtener una ganancia rápida y originar los préstamos y venderlos o originante el préstamo y retener el pagaré que cobra los intereses. Ambos modelos de negocio de cada sociedad hipotecaria tienen sus ventajas y desventajas.

4. Los corredores hipotecarios y los grandes prestamistas corresponsales originan los préstamos y los venden a los grandes bancos, inversores y fondos de cobertura. Cada hipoteca tiene un precio que la compañía hipotecaria debe ganar. La forma en que funciona normalmente es en una hipoteca convencional a tasa fija a 30 años, donde los posibles propietarios están haciendo un préstamo de documentación completa, la hipoteca vale 2%. ¿Qué quieres decir con 2%? Así es como funciona. La compañía hipotecaria tiene un acuerdo de trabajo con un banco o un fondo de cobertura más grande y el banco dice que les pagará una prima del 2% por ese tipo de préstamo dentro de los 30 días posteriores al cierre. Con un préstamo de $ 100k x 2% = $ 2k. Los $ 2k representan lo que el banco más grande le paga a la compañía hipotecaria más pequeña, pero se lo paga a ellos para que el banco más grande pueda ganar intereses sobre ellos.Si comienza a sumar la cantidad de préstamos que una compañía hipotecaria origina en un mes, estos ingresos pueden comenzar a acumularse. Las principales compañías hipotecarias como Quicken Loans normalmente harán $ 2 mil millones al mes en nuevos préstamos. Entonces eso es $ 2,000,000,000 x 2% = $ 40,000,000 en ingresos para la empresa. Y Quicken ni siquiera es tan grande como Countrywide, Chase y Bank Of America. Estas empresas se originan en los $ 5 a $ 10 mil millones al mes.

5. Durante los últimos 12 meses, todo lo que hemos estado escuchando es el lío de las hipotecas de alto riesgo. Realmente es un desastre. ¿Puedes adivinar qué mantuvo las ruedas en el tren de las hipotecas de alto riesgo? Si adivinó el dinero, entonces tiene razón. Una hipoteca de alto riesgo vale mucho más que una hipoteca convencional en los mercados secundarios. Los fondos de cobertura y los bancos los estaban comprando a diestra y siniestra porque el interés que podían ganar manteniendo los préstamos era típicamente entre un 2% y un 4% más alto que los préstamos convencionales. Para hacer un trato con los agentes hipotecarios y otras compañías hipotecarias, estos grandes bancos dijeron que les pagarían una prima del 4% para venderles el préstamo. Ahora tiene ese mismo préstamo de $ 100k x 4% = $ 4,000 en ingresos para la compañía hipotecaria.Espero que vea por qué ha oído hablar de tantos corredores hipotecarios y compañías hipotecarias sospechosas que intentan guiarlo hacia un préstamo de alto riesgo. Para ellos era el doble de ingresos por la misma cantidad de trabajo. Dependiendo del tipo de préstamo subprime, algunos grandes bancos incluso ofrecían hasta un 4,5% de prima. Imagine el ejemplo anterior con ingresos mensuales de $ 40 millones de dólares y multiplicado por dos. El doble de ingresos para la compañía hipotecaria.

6. Cuando la compañía que origina la hipoteca vende el préstamo, generalmente el banco más grande les paga en un plazo de 30 días en una sola suma por todos los préstamos que se compraron. Por lo general, la mayoría de las compañías hipotecarias más pequeñas tenían una compañía que compraba todas sus hipotecas fijas a 30 años, una que compraba sus hipotecas ajustables y otra que compraba sus líneas de crédito con garantía hipotecaria y así sucesivamente. Esto hizo que la transacción entre las dos empresas fuera fácil y rápida.

7. Cuando se venda el préstamo y la nueva compañía hipotecaria sea propietaria del pagaré, recibirá una carta por correo dentro de las dos semanas posteriores al cierre indicando que el préstamo ha sido transferido y que la nueva compañía aceptará los pagos de su hipoteca. Nada cambia con los términos de la hipoteca por lo que no tiene nada de qué preocuparse. Simplemente envíe su pago al nuevo lugar y listo. Lo que también sucede es que la nueva compañía hipotecaria está en la línea en caso de que usted entre en ejecución hipotecaria. Aquí es donde entran en juego los factores de riesgo y recompensa para las compañías hipotecarias.

8. Entonces, la compañía hipotecaria que hizo su préstamo lo vendió en 30 días y obtuvo una ganancia rápida que fue pagada por un banco más grande. Usemos el ejemplo de $ 100k con una hipoteca convencional a 30 años. Esto hizo que la compañía hipotecaria original $ 100kx 2% = $ 2,000 en ingresos. El nuevo banco comenzará a ganar los intereses que pague con su préstamo. Digamos que está pagando el 6% de su hipoteca a 30 años. Durante esos 30 años, el banco más grande ganará $ 115,838.19 en intereses que usted les pagó sobre los $ 100k originales. Así es, pagará $ 215,838.19 por su préstamo de $ 100k durante 30 años. Apesta ver eso incluso si puedes cancelar parte de los intereses de tus impuestos. Cada mes, el pago de este préstamo es de $ 600, de los cuales $ 500 son intereses y solo $ 100 se destinan al capital.El banco más grande cubrirá los gastos de la prima del 2% que pagó al banco más pequeño el mes 4 y, a partir de ahí, solo cobrará sus $ 500 al mes en intereses. ¿No te hace querer ser un banco? Simplemente salga y recolecte alrededor de $ 2 millones de dólares en préstamos y viva de los intereses que la gente le paga. Si tuviera $ 2 millones en préstamos al 6%, ganaría $ 10,000 en intereses cada mes y $ 2,3 millones de dólares en intereses durante 30 años. Creo que podrías vivir de eso.3 millones de dólares en intereses durante 30 años. Creo que podrías vivir de eso.3 millones de dólares en intereses durante 30 años. Creo que podrías vivir de eso.

9. Probablemente se esté preguntando por qué alguien querría ser el banco más pequeño y simplemente vender el préstamo cuando las matemáticas se deriven de que están perdiendo tanto dinero durante la vigencia del préstamo. Es fácil ver que el banco más grande va a hacer una gran cantidad de dinero simplemente cobrando su pago hipotecario mensual y sin hacer nada más. La compañía hipotecaria no está cortando el césped, arreglando la acera ni actualizando las ventanas. Uno pensaría que deberían hacerlo porque técnicamente son dueños de la casa. Solo haces pagos. La razón es por el riesgo.

10. Como esta debacle hipotecaria está y se ha estado desarrollando desde 2007 hasta el presente, podemos ver que las compañías hipotecarias más grandes son las que están siendo engañadas. Los precios de sus acciones se han desplomado y tienen que cancelar miles de millones de dólares en préstamos incobrables. No son préstamos incobrables para decir que es solo que los propietarios decidieron entrar en ejecución hipotecaria y no pagarlos. La empresa más pequeña está libre de riesgos siempre y cuando los propietarios no ejecuten la hipoteca en los 4 meses siguientes a la fecha de cierre. La mayoría de las empresas hipotecarias pequeñas y grandes tienen un acuerdo en el que, siempre que el propietario de la vivienda realice 4 pagos consecutivos de la vivienda y no entre en ejecución hipotecaria o refinancia ese préstamo, ahora toda la responsabilidad recae en las empresas hipotecarias más grandes. Este acuerdo se denomina “período de recuperación”.“Ahora la compañía hipotecaria más grande tiene que administrar la propiedad en caso de una ejecución hipotecaria en la que les cuesta dinero hacerlo. Sabemos que no quieren hacer eso porque todo lo que querían hacer era cobrar el pago mensual de su hipoteca con los intereses. En algunos casos, las empresas más grandes tendrán que vender sus mejores préstamos para compensar las pérdidas de los malos. Lo que quiero decir es el pagaré de hipoteca de 30 años que está ganando un 6% y las personas que han estado pagando por él durante 8 años que tienen 750 puntajes de crédito, 50% de equidad en la casa, $ 100k en el banco, han estado en sus trabajos durante 10 años, y nunca he perdido un pago de nada, tendrá que venderlo a otra empresa para obtener ingresos rápidos. No quieren vender, pero saben que necesitan el dinero lo antes posible para cubrir pérdidas en otros lugares.Sabemos que no quieren hacer eso porque todo lo que querían hacer era cobrar el pago mensual de su hipoteca con los intereses. En algunos casos, las empresas más grandes tendrán que vender sus mejores préstamos para compensar las pérdidas de los malos. Lo que quiero decir es el pagaré de hipoteca de 30 años que está ganando un 6% y las personas que han estado pagando por él durante 8 años que tienen 750 puntajes de crédito, 50% de equidad en la casa, $ 100k en el banco, han estado en sus trabajos durante 10 años, y nunca he perdido un pago de nada, tendrá que venderlo a otra empresa para obtener ingresos rápidos. No quieren vender, pero saben que necesitan el dinero lo antes posible para cubrir pérdidas en otros lugares.Sabemos que no quieren hacer eso porque todo lo que querían hacer era cobrar el pago mensual de su hipoteca con los intereses. En algunos casos, las empresas más grandes tendrán que vender sus mejores préstamos para compensar las pérdidas de los malos. Lo que quiero decir es el pagaré de hipoteca de 30 años que está ganando un 6% y las personas que han estado pagando por él durante 8 años que tienen 750 puntajes de crédito, 50% de equidad en la casa, $ 100k en el banco, han estado en sus trabajos durante 10 años, y nunca he perdido un pago de nada, tendrá que venderlo a otra empresa para obtener ingresos rápidos. No quieren vender, pero saben que necesitan el dinero lo antes posible para cubrir pérdidas en otros lugares.En algunos casos, las empresas más grandes tendrán que vender sus mejores préstamos para compensar las pérdidas de los malos. Lo que quiero decir es el pagaré de hipoteca de 30 años que está ganando un 6% y las personas que han estado pagando por él durante 8 años que tienen 750 puntajes de crédito, 50% de equidad en la casa, $ 100k en el banco, han estado en sus trabajos durante 10 años, y nunca he perdido un pago de nada, tendrá que venderlo a otra empresa para obtener ingresos rápidos. No quieren vender, pero saben que necesitan el dinero lo antes posible para cubrir pérdidas en otros lugares.En algunos casos, las empresas más grandes tendrán que vender sus mejores préstamos para compensar las pérdidas de los malos. Lo que quiero decir es el pagaré de hipoteca de 30 años que está ganando un 6% y las personas que han estado pagando por él durante 8 años que tienen 750 puntajes de crédito, 50% de equidad en la casa, $ 100k en el banco, han estado en sus trabajos durante 10 años, y nunca he perdido un pago de nada, tendrá que venderlo a otra empresa para obtener ingresos rápidos. No quieren vender, pero saben que necesitan el dinero lo antes posible para cubrir pérdidas en otros lugares.y nunca ha dejado de pagar nada, tendrá que venderlo a otra empresa para obtener ingresos rápidamente. No quieren vender, pero saben que necesitan el dinero lo antes posible para cubrir pérdidas en otros lugares.y nunca ha dejado de pagar nada, tendrá que venderlo a otra empresa para obtener ingresos rápidamente. No quieren vender, pero saben que necesitan el dinero lo antes posible para cubrir pérdidas en otros lugares.