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El proceso de ejecución hipotecaria en 4 sencillos pasos | ®

El proceso de ejecución hipotecaria en 4 sencillos pasos | ®
13 enero, 2021
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El proceso de ejecución hipotecaria no es algo por lo que cualquier propietario quiera pasar. Y, sin embargo, la Asociación de Banqueros Hipotecarios estima que 250,000 nuevas familias entran en ejecución hipotecaria cada tres meses en Estados Unidos.

Entonces, ¿cómo funciona una ejecución hipotecaria? ¿Una ejecución hipotecaria siempre significa que un prestamista le quitará su casa?

Aquí hay un vistazo a los pasos por los que probablemente seguirá un propietario, además de algunas formas de bajarse de este tren y detener el proceso de ejecución hipotecaria.

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Paso 1 del proceso de ejecución hipotecaria: predeterminado

Un banco no puede simplemente iniciar el proceso de ejecución hipotecaria de una casa cuando lo desee. Los propietarios primero tienen que incumplir con su hipoteca, al no pagar sus pagos mensuales requeridos. Y es raro que los prestamistas comiencen el proceso de ejecución hipotecaria después de un solo pago tardío de la hipoteca.

“Por lo general, le otorgan al prestatario un período de gracia porque reconocen la realidad de que las personas enfrentan dificultades financieras temporales en algún momento de sus vidas”, explica Lisa Blake , agente de bienes raíces y propietaria de The Blake Team en Aurora, CO.

Dicho esto, los bancos quieren su dinero, por lo que los prestatarios pueden esperar una afluencia de correos electrónicos, cartas y llamadas telefónicas de su prestamista o banco tratando de cobrar.

Los prestamistas generalmente ofrecen alternativas durante este período, incluidos diferentes planes de pago para ayudar al propietario a volver al camino, mantener su casa y seguir pagando su factura hipotecaria mensual. Esto se debe en parte a que lo mejor para el prestamista es hacer que las cosas funcionen; después de todo, el prestamista quiere su dinero. Pero también es la ley en muchos estados, dice el abogado y corredor de bienes raíces Bryan Zuetel de Esquire Real Estate en Irvine, CA.

En muchos estados, un prestamista o administrador no puede presentar un aviso de incumplimiento hasta 30 días después de comunicarse con el propietario para evaluar la situación financiera del propietario y explorar opciones para evitar la ejecución hipotecaria, explica Zuetel.

Este período, denominado evaluación para evitar una ejecución hipotecaria, puede incluir solicitudes de ajuste de pago, ajuste de intereses, aplazamiento u otras adaptaciones.

También puede obtener asesoramiento para evitar una ejecución hipotecaria en HUD.gov o llamando al 888-995-HOPE. Vender la casa para cubrir la hipoteca también podría ser una opción en este momento, por lo que Blake aconseja llamar a un profesional de bienes raíces durante este tiempo para aprovechar todas sus opciones.

“No es raro ver a los propietarios vender su casa, liquidar los pagos de la hipoteca atrasados ​​más las tarifas, y luego reducir su tamaño a una situación de vida más asequible y evitar la ejecución hipotecaria”, señala Blake.

Paso 2 del proceso de ejecución hipotecaria: Notificación de incumplimiento

Si un prestatario no puede reunir los fondos para pagar lo que debe, un prestamista emitirá una notificación de incumplimiento. Este formulario se enviará al acreedor hipotecario por correo a través de una carta certificada y, por lo general, le da al propietario 90 días para pagar la factura más reciente.

“Este paso marca el comienzo del proceso de ejecución hipotecaria pública y formal”, dice Zuetel.

Todavía hay tiempo para salvar su casa después de un aviso de incumplimiento, si puede encontrar el efectivo. Una opción es la reinstalación de la hipoteca, mediante la cual usted “restablece” su hipoteca al realizar todos los pagos atrasados ​​a la vez, más los intereses y las tarifas del prestamista. Luego, volverá a pagar su factura mensual como de costumbre.

Paso 3 del proceso de ejecución hipotecaria: Aviso de venta

Si el propietario de la vivienda no ha entregado el dinero dentro de los 90 días posteriores a la notificación de incumplimiento, el prestamista puede continuar con el proceso de ejecución hipotecaria. Luego viene un aviso de venta, que indicará que el fiduciario (el prestamista) venderá la casa en una subasta dentro de los 21 días.

También se envía un aviso de venta por carta certificada al propietario, pero también se debe publicar semanalmente en un periódico del condado donde se encuentra la casa durante tres semanas consecutivas antes de la fecha de la subasta. Esto ayuda a hacer correr la voz a los compradores potenciales, pero incluso en esta fecha tardía, la opción de restablecer su hipoteca aún es posible hasta cinco días antes de la venta, siempre que pueda obtener el dinero.

Paso 4 del proceso de ejecución hipotecaria: subasta

La casa se venderá en una subasta pública al mejor postor, quien deberá pagar el monto total de la oferta de inmediato. Este comprador recibirá una escritura fiduciaria una vez que se complete la venta, momento en el cual se convierte en el propietario oficial.

A partir de ahí, el nuevo propietario de la casa debe notificar a cualquier ocupante restante de la casa con un aviso por escrito de tres días para que “se retire” (mudarse).

“Si el ocupante no se muda en los tres días, el postor debe pasar por el proceso formal de desalojo en la corte para tomar posesión de la casa”, señala Zuetel.

¿Qué sucede si una casa embargada no se vende?

Si una casa no se vende en una subasta, la propiedad se convierte en lo que se conoce como REO, o propiedad inmobiliaria. Pero no asuma que este es un pase gratuito para quedarse en casa.

“Si el banco es el propietario de la ejecución hipotecaria, la mayoría de las veces, llegarán a la propiedad poco después de la fecha de ejecución y lo echarán”, advierte Blake. “Pueden ofrecer a los propietarios anteriores ‘dinero en efectivo por llaves’ o asistencia para la reubicación, donde el banco ofrece una cierta cantidad de dinero a los propietarios anteriores para que desocupen la propiedad”.

Si bien no puede contar con este dinero, no está de más pedirlo en caso de que esta suma lo ayude a mudarse y continuar con su vida.

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