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¿Cuándo vence el primer pago de su hipoteca después del cierre?

¿Cuándo vence el primer pago de su hipoteca después del cierre?
13 enero, 2021
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Category: Buen Crédito

Tienes cierto control sobre qué tan pronto vence

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Imagen de Ellen Lindner © The Balance 2020

Es posible que haya escuchado que no tendrá que hacer un pago de la hipoteca durante un tiempo considerable después de cerrar su nueva casa, pero no se siente cómodo contando con eso porque ha trabajado tan duro para construir un buen crédito. No quiere arriesgarse a estropearlo. Entonces, ¿cómo saber cuándo vence el primer pago de la hipoteca?

Es más fácil de entender de lo que cree si comprende dos reglas simples. La amortización es la clave de cómo funciona una hipoteca y cuándo vencerá su primer pago.

Regla No. 1 Los intereses hipotecarios se pagan en mora

Por lo general, el primer pago de la hipoteca vence al final del primer mes completo después del cierre. Los pagos restantes vencen todos los meses a partir de entonces, y se acumulan intereses sobre el saldo de capital.

Los intereses hipotecarios se pagan después de acumulados, no antes. Su pago del 1 de junio incluiría los intereses de todo el mes de mayo, o la parte completa de mayo en la que fue propietario de la casa si ese fue el mes en que cerró.    

Regla No. 2 El capital se paga por adelantado

El pago de una hipoteca consta de dos partes: intereses y principal. La parte principal del pago de su hipoteca se paga en el futuro y reduce el saldo principal que adeuda a la fecha de vencimiento y pago. Pagará intereses sobre un saldo menor en el mes siguiente.  

Poniendolo todo junto

El agente de cierre cobrará sus intereses hasta 30 días antes del primer mes completo cuando compre una casa y obtenga una hipoteca. Este interés se incluirá en su estado de cuenta de cierre y se cargará como un costo de cierre.

Se le cobrará un interés diario prorrateado desde el 15 de marzo hasta el 31 de marzo si su fecha de cierre es el 15 de marzo. El interés cobrado al cierre cubrirá el interés adeudado en su hipoteca durante los últimos 16 días de marzo. Luego, el primer pago de su hipoteca vencerá el 1 de mayo y ese pago incluirá los intereses de abril.    

Hagamos las matemáticas

Digamos que pide prestados $ 200,000 al 5% de interés. Su pago mensual sería de $ 1,073.64, pagadero en cuotas mensuales iguales durante 30 años.

Puede calcular su interés diario para el período de tiempo anterior a 30 días antes de que se calcule el primer pago tomando $ 200,000 multiplicado por la tasa de interés del 5%. Ahora divida ese número entre 12 meses y vuelva a dividir el resultado entre 30 días.

Su tasa de interés diaria es de $ 27,78. Deberá 16 días de intereses para marzo, o $ 444,48, que pagaría al cierre si cierra el 15 de marzo.

Realizará un pago hipotecario de $ 1,073.64 el 1 de mayo. Ese pago pagará los intereses de abril: $ 1,073.64 menos $ 833.33 — el interés de un mes completo para abril — equivale a $ 240.31, que es representativo de la reducción del capital. El saldo principal pendiente de pago de la hipoteca al 1 de mayo es $ 199,759.69, restando $ 240.31 de $ 200,000.

La línea de fondo

Puede evitar pagar todo ese interés prorrateado de su bolsillo al cierre si cierra lo más cerca posible del final del mes.

Tendrá una larga pausa antes de que venza el pago si cierra a principios de mes, pero tendrá que hacer un pago de interés bastante sustancial por el interés de ese mes al cierre.

Lo más probable es que tenga un respiro entre el cierre y la fecha de vencimiento de su primer pago hipotecario, dada la gran suma de dinero que pagará al cierre. Pero en realidad no se está saltando ningún pago. Técnicamente, si bien puede parecer que obtiene un mes gratis del pago de la vivienda, en realidad no es así.