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Cómo invertir en REIT: una guía paso a paso | El tonto de Motley

Cómo invertir en REIT: una guía paso a paso | El tonto de Motley
13 enero, 2021
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Category: Tasas De Interés

Los REIT pueden ser excelentes inversiones a largo plazo: aquí le explicamos cómo comenzar.

Un fideicomiso de inversión en bienes raíces, o REIT, puede ser un tipo excelente de acciones de dividendos para invertir. Los REIT no solo producen dividendos por encima del promedio, sino que pueden producir excelentes rendimientos a lo largo del tiempo a medida que aumentan los valores de las propiedades. Hay REIT para muchos tipos de propiedades diferentes, así que aquí hay una introducción rápida a la inversión REIT para ayudarlo a comenzar.

Específicamente, antes de invertir en su primer REIT, debe aprender o hacer lo siguiente:

  • Sepa por qué los REIT pueden ser buenas inversiones.
  • Aprenda los conceptos básicos de cómo funcionan los REIT.
  • Conozca los diferentes tipos de REIT disponibles.
  • Comprenda los riesgos involucrados.
  • Conozca las métricas adecuadas para evaluar los REIT.
  • Comprender las implicaciones fiscales de invertir en REIT.
  • Abra una cuenta de corretaje y compre su primer REIT.

Nota: Este artículo trata sobre los REIT de acciones, que son empresas que poseen propiedades. Los puntos que discutiré aquí no se aplican necesariamente a los REIT hipotecarios, que invierten en hipotecas y valores respaldados por hipotecas.

Fuente de la imagen: Getty Images.

1. Sepa por qué los REITS pueden ser buenas inversiones

Los REIT de acciones se crearon para hacer que la inversión en bienes raíces comerciales fuera accesible para los inversores cotidianos. Por ejemplo, antes de que existieran los REIT, tenía que ser bastante rico para invertir en un centro comercial, pero ahora puede aprovechar este tipo de inversión comprando una sola acción de un REIT que se especializa en propiedades de centros comerciales.

La razón principal para invertir en REIT es una combinación de ingresos y crecimiento. Los REIT generalmente ofrecen dividendos por encima del promedio y tienen la capacidad de crecer significativamente con el tiempo a medida que sus propiedades aumentan de valor. Esta combinación puede producir unos rendimientos totales impresionantes.

De hecho, el REIT Welltower líder en atención médica ha promediado un rendimiento total del 15,6% desde su salida a bolsa hace 46 años, y el REIT Realty Income minorista líder en arrendamiento neto ha promediado un rendimiento total del 16,9% desde su cotización en la Bolsa de Nueva York de 1994. Compare esto con el mercado de valores en general, que históricamente ha tenido un rendimiento de entre el 9% y el 10% anual.

2. Aprenda los conceptos básicos de cómo funcionan los REIT

En pocas palabras, los REIT invierten en propiedades comerciales, ya sea adquiriéndolas o desarrollándolas desde cero. Luego, las propiedades se alquilan a los inquilinos y los ingresos generados por el alquiler se utilizan para distribuirlos a los accionistas como dividendos.

Los REIT están obligados legalmente a distribuir al menos el 90% de sus ingresos imponibles a los accionistas cada año, lo que les permite evitar la “doble imposición” que enfrentan la mayoría de las corporaciones. Por ejemplo, cuando Microsoft obtiene una ganancia, se grava a nivel corporativo y los dividendos que paga se gravan nuevamente a nivel personal. Efectivamente, el mismo dinero se grava dos veces.

Los REIT, por otro lado, evitan pagar impuestos corporativos. Como resultado, los REIT tienden a pagar dividendos por encima del promedio, ya que les queda más de sus ganancias para distribuir a los accionistas.

Debido a su estatus de ingresos con ventajas impositivas y porque los dividendos REIT generalmente se cuentan como ingresos ordinarios (no dividendos calificados, más sobre esto más adelante), los REIT pueden hacer excelentes inversiones en cuentas de jubilación. De hecho, más del 47% de todas las acciones REIT que cotizan en bolsa se mantienen en cuentas de jubilación, como planes de pensión, 401 (k) e IRA.

3. Conoce los diferentes tipos de REIT

Si bien hay algunos REIT diversificados, la mayoría se especializa en un solo tipo de propiedad. Esta no es una lista exhaustiva, pero las especialidades REIT comunes incluyen:

  • Venta minorista: las subcategorías incluyen centros comerciales, centros comerciales, puntos de venta y venta minorista independiente. Los ejemplos incluyen Simon Property Group (centros comerciales), Kimco Realty (centros comerciales), Tanger Outlets (centros comerciales) e Realty Income (independientes).
  • Cuidado de la salud: propiedades como viviendas para personas mayores, consultorios médicos, hospitales, centros de enfermería especializada y otros. Algunos REIT de atención médica se especializan en un solo tipo de propiedad, mientras que otros invierten en una combinación. Welltower y Ventas son dos importantes REIT de atención médica.
  • Industrial: las propiedades de almacenes y fábricas son buenos ejemplos de activos REIT industriales. STAG Industrial es un ejemplo.
  • Residencial: la mayoría de los REIT residenciales invierten en apartamentos, pero algunos también poseen viviendas unifamiliares. Las comunidades de AvalonBay y las comunidades de apartamentos Mid-America son dos buenos ejemplos de REIT residenciales.
  • Hotel: hay REIT que poseen complejos turísticos de destino, hoteles de lujo y / o moteles económicos. Apple Hospitality Trust es un buen ejemplo de REIT hotelero.
  • Self-storage: Public Storage es el REIT de self-storage más grande.
  • Centros de datos: REIT como Digital Realty poseen edificios que alquilan espacio para el almacenamiento de datos.

4. Comprenda los riesgos involucrados

Es importante darse cuenta de que, al igual que cualquier otra acción, los REIT tienen su propio conjunto de riesgos que los inversores deben conocer. El riesgo de tasa de interés es grande, ya que las tasas de interés más altas tienden a crear una presión a la baja sobre los precios de las acciones de REIT.

También hay riesgos específicos del sector y de la empresa a tener en cuenta. Específicamente, algunos tipos de bienes raíces son más defensivos, mientras que otros tienden a funcionar muy bien en economías fuertes, pero se ven muy afectados por las recesiones.

El sector inmobiliario sanitario es un ejemplo de inversión defensiva. Durante tiempos difíciles, la gente todavía necesita ver a un médico e ir al hospital. Además, la mayoría de los inquilinos de atención médica firman contratos de arrendamiento a largo plazo, lo que minimiza el riesgo de vacantes.

Por otro lado, los REIT hoteleros son un ejemplo de un tipo de propiedad inmobiliaria propensa a la recesión. Estas empresas tienen la capacidad de cambiar sus tarifas de alquiler – el precio de las habitaciones de hotel – diariamente, un gran lujo en tiempos económicos fuertes. Sin embargo, cuando las cosas se ponen feas, la oferta y la demanda pueden provocar el colapso de los ingresos.

5. Conozca las métricas correctas para usar al evaluar REIT

Los REIT son tipos únicos de empresas y, por ello, es importante utilizar las métricas adecuadas al evaluarlos. Específicamente, los métodos de contabilidad tradicionales no reflejan con precisión los ingresos y la valoración de las empresas inmobiliarias.

La primera métrica que debe aprender son los fondos de operaciones, o FFO, que es la versión REIT de “ganancias”. Esta métrica se suma a la depreciación de la propiedad y hace algunos otros ajustes para mostrar con precisión los ingresos de un REIT y, por lo tanto, su capacidad para pagar dividendos. A partir de esto, puede usar un múltiplo de precio / FFO al valorar los REIT, al igual que podría usar un múltiplo de P / E para valorar una acción de primera clase.

Hay otras métricas importantes que puede aprender, como el valor intrínseco, la tasa de capitalización, el valor de los activos netos y la cobertura de la deuda, solo por nombrar algunas, y puede leer cómo funcionan aquí.

6. Comprender las implicaciones fiscales de la inversión REIT

Debido a su tratamiento fiscal favorable, los dividendos REIT generalmente no califican para las mismas tasas impositivas preferenciales sobre dividendos que la mayoría de las demás acciones. A menos que la distribución de REIT se clasifique específicamente como una devolución de capital u otra clasificación de calificación (no común), los dividendos de REIT se gravan como ingresos ordinarios.

Dado que los dividendos REIT se pueden gravar a una tasa de hasta el 39,6%, más un impuesto adicional de ingresos de inversión del 3,8%, son excelentes candidatos para cuentas de jubilación con impuestos diferidos o libres de impuestos. Como mencioné anteriormente, casi la mitad de todas las acciones REIT que cotizan en bolsa se mantienen en cuentas de jubilación.

7. Abra una cuenta de corretaje y compre su primer REIT

Este es el paso final. Encuentre un corredor cuyas características y precios satisfagan sus necesidades y compre su primer REIT o compre los primeros. Siempre que se haya educado sobre los conceptos básicos de inversión de REIT, debería poder crear una cartera de REIT que pueda proporcionar ingresos y crecimiento en su cartera, sin dejar de dormir por la noche.