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Calculadora de refinanciamiento de hipotecas: ¿Debería refinanciar mi casa? Asesor de Forbes

Calculadora de refinanciamiento de hipotecas: ¿Debería refinanciar mi casa? Asesor de Forbes
13 enero, 2021
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El refinanciamiento hipotecario es cuando un propietario obtiene otro préstamo para cancelar y reemplazar su hipoteca original. Una calculadora de refinanciamiento hipotecario puede ayudar a los prestatarios a estimar sus nuevos pagos hipotecarios mensuales, los costos totales del refinanciamiento y el tiempo que llevará recuperar esos costos.

¿Qué es la refinanciación hipotecaria?

El refinanciamiento hipotecario consiste en reemplazar un préstamo hipotecario por otro para acceder a una tasa de interés más baja, ajustar el plazo del préstamo o consolidar la deuda. El refinanciamiento requiere que los propietarios completen una nueva solicitud de préstamo y puede involucrar una tasación e inspección de la casa. Los prestamistas también dependen en gran medida del puntaje crediticio y la relación deuda-ingresos del solicitante al decidir si extienden un nuevo préstamo.

Además del proceso de calificación, los costos de refinanciamiento pueden ser sustanciales, totalizando hasta el 6% del principal pendiente del préstamo original. Por lo tanto, es importante considerar si un refi es el movimiento adecuado para usted.

Razones comunes para refinanciar una hipoteca

Considere refinanciar su hipoteca si desea:

  • Aproveche las tasas de interés más bajas. Si las tasas de interés están bajando, puede ser un buen momento para refinanciar la hipoteca de su casa.
  • Convierta de una hipoteca de tasa ajustable a una de tasa fija. Para los prestatarios con una hipoteca de tasa ajustable, la amenaza de una tasa de interés más alta puede ser una amenaza. Refinanciar en una hipoteca de tasa fija puede ayudarlo a fijar una tasa baja antes de que cambie la tasa de interés de su ARM.
  • Aproveche su puntaje crediticio mejorado. El refinanciamiento hipotecario también puede ser una buena opción si su puntaje crediticio ha mejorado desde que obtuvo su préstamo hipotecario original.
  • Alargar el plazo de la hipoteca para reducir los pagos. Si necesita reducir el pago mensual de su hipoteca, considere la posibilidad de refinanciar para alargar el plazo de su préstamo. Solo recuerde que una hipoteca más larga significa que pagará más intereses a largo plazo.
  • Acorte el plazo de su hipoteca. A diferencia de alargar el plazo de una hipoteca, algunos propietarios refinancian para acortarlo. Aunque su pago mensual aumentará, los plazos hipotecarios más cortos suelen tener tasas de interés más bajas, además de que pagará menos intereses durante la vida del préstamo.
  • Consolidación de acciones o deudas. La refinanciación hipotecaria también se puede utilizar para consolidar deudas o para cobrar el valor acumulado de la vivienda. Un propietario puede hacer esto pidiendo prestado más de lo que debe en su hipoteca actual. Sin embargo, los costos de refinanciamiento pueden acumularse rápidamente, por lo que una refinanciación con retiro de efectivo puede no ser la mejor opción.

¿Cuánto cuesta refinanciar una hipoteca?

Antes de decidir refinanciar su hipoteca, evalúe el costo de refinanciar y si vale la pena los ahorros a largo plazo. En general, las tarifas de refinanciamiento totalizan entre el 3% y el 6% del principal pendiente del préstamo hipotecario original. Esto incluye honorarios de prestamistas y abogados, búsqueda de título y costos de seguro y costos de cierre, como preparación de documentos. Los prestatarios también deben prepararse para cubrir los costos de tasación e inspección necesarios según lo requiera la institución crediticia.

Algunos prestamistas ofrecen refinanciamiento “sin costo” que ayuda a los prestatarios a reducir las tarifas de refinanciamiento por adelantado. Con esta opción, el prestatario generalmente absorbe las tarifas mediante una tasa de interés más alta o las paga a lo largo del tiempo como parte del principal del préstamo. De cualquier manera, la refinanciación hipotecaria nunca es verdaderamente gratuita.

Comprender el punto de equilibrio de su hipoteca

Una vez que calcule el costo de refinanciamiento, determine cuántos años le tomará alcanzar el punto de equilibrio con el nuevo pago mensual o recuperar los costos de refinanciamiento de su hipoteca. Este punto de equilibrio es la fecha en la que realmente puede beneficiarse de su nuevo pago más bajo, en lugar de cubrir las tarifas de refinanciamiento. Para calcular el punto de equilibrio de su hipoteca, siga estos cálculos:

  1. Reste su nuevo pago hipotecario mensual refinanciado de su pago mensual actual para determinar sus ahorros mensuales.
  2. Determina tu tasa impositiva, luego réstala de 1 para determinar tu tasa después de impuestos.
  3. Multiplique sus ahorros mensuales por su tasa después de impuestos para obtener sus ahorros después de impuestos.
  4. Calcule las tarifas totales y los costos de cierre de su nuevo préstamo hipotecario y divídalo por sus ahorros mensuales después de impuestos para determinar la cantidad de meses que le llevará recuperar los costos de refinanciamiento de su hipoteca, el punto de equilibrio.

Por ejemplo, si está refinanciando una hipoteca de tasa fija a 20 años de $ 300,000 al 6% con una nueva tasa de interés del 4%, el refinanciamiento reducirá su pago hipotecario mensual original de $ 2,149.29 a $ 1,817.94, lo que producirá un ahorro mensual de $ 331.35. Suponiendo una tasa impositiva del 22%, la tasa después de impuestos sería 0,78, lo que da como resultado un ahorro después de impuestos de $ 258,45 ($ 331,35 x 0,78 = $ 258,45). Finalmente, si encuentra $ 9,000 en costos de refinanciamiento, tomará casi 35 meses recuperar los costos de refinanciamiento ($ 9,000 / $ 258.45 = 34.8).

Cuánto tiempo planea quedarse en su hogar y por qué es importante

Al considerar si refinanciar su hipoteca, también considere cuánto tiempo planea quedarse en su casa. La cantidad de tiempo que tiene la intención de ser propietario de una propiedad puede afectar si vale la pena el gasto de refinanciamiento.

Por ejemplo, si solo prevé ser propietario de la casa durante unos años más, es probable que no ahorre lo suficiente en los pagos de la hipoteca para justificar los costos adicionales del refinanciamiento. Alternativamente, puede tener más sentido refinanciar su hogar permanente porque tendrá más tiempo para recuperar el costo del refinanciamiento.

¿Cómo calculó Forbes Advisor su nuevo pago hipotecario mensual?

La calculadora de refinanciamiento de hipotecas de Forbes Advisor le permite estimar su nuevo pago hipotecario mensual utilizando los términos de su préstamo actual y refinanciado. Con base en esa información, también calcula cuánto ahorrará en pagos mensuales e intereses durante la vigencia del préstamo. Puede usar la calculadora para totalizar los costos de refinanciamiento y cuántos meses se necesitarán para recuperar esos costos (su punto de equilibrio).

Para realizar estos cálculos, nuestra herramienta evalúa estos datos:

  • Detalles actuales del préstamo. La primera parte de la calculadora de refinanciamiento de hipotecas requiere la entrada de números actuales como el pago mensual, la tasa de interés del préstamo y el saldo restante y el plazo.
  • Nuevos términos de préstamo. Utilice esta sección de la calculadora para estimar el pago de su nueva hipoteca en función de una nueva tasa de interés y plazo del préstamo. Juegue con las tasas de interés y los términos del préstamo para encontrar un pago objetivo que funcione para usted.
  • Puntos. Un punto hipotecario es un interés prepago, cada uno de los cuales equivale al 1% del saldo restante de la hipoteca, o el valor del nuevo préstamo. Este tipo de pago aumenta el costo inicial de refinanciar una hipoteca, pero cada punto reduce su tasa de interés en un 0.25%.
  • Tarifas de refinanciamiento. La parte final de la calculadora suma los costos de refinanciamiento, incluidas las tarifas de solicitud, una verificación de crédito, búsqueda de título y seguro, preparación de documentos y tarifas locales.

Encuentre las mejores tarifas para refinanciar su hipoteca

Los costos de refinanciar una hipoteca pueden acumularse rápidamente, por lo que es importante investigar qué prestamistas ofrecen las tasas de interés y tarifas más competitivas. Para encontrar las mejores condiciones de refinanciamiento, comience por consultar a su prestamista actual. Del mismo modo, si ya tiene una relación con otro banco, es probable que pueda agilizar el proceso de solicitud y proporcionar términos más favorables.

Si está obteniendo una hipoteca convencional, los bancos comunitarios o autorizados a nivel nacional suelen ser los mejores lugares para comenzar. Compare en una variedad de grandes bancos, bancos locales y uniones de crédito para asegurarse de obtener los mejores términos para sus necesidades e historial crediticio. También tenga en cuenta que si desea refinanciar rápidamente, es posible que desee considerar un prestamista alternativo, como una compañía no bancaria en línea, aunque esto generalmente viene con una tasa de interés más alta.

Para obtener las mejores tasas de refinanciamiento, preste atención a estos factores antes de presentar la solicitud:

  • Puntaje de crédito. Su puntaje de crédito es una parte importante de cómo los prestamistas calculan la elegibilidad del préstamo y, en última instancia, las tasas de interés. Por ejemplo, en junio de 2020, myFICO, una división de la compañía que produce los puntajes de crédito más utilizados, informó que los prestatarios con un puntaje de crédito entre 760 y 850 podrían esperar una APR de aproximadamente 2.9% en una hipoteca de $ 300,000 a 30 años; por el contrario, una puntuación entre 660 y 679 podría haber generado una tasa de interés cercana al 3,5%.
  • Equidad de la vivienda. La relación préstamo-valor de un prestatario (el monto adeudado por el préstamo hipotecario actual dividido por el valor actual de la vivienda) también es un factor importante durante el proceso de refinanciamiento. Debe tener al menos un 5% de capital en su casa antes de refinanciar, pero este número varía según el tipo de hipoteca. Si tiene menos del 20% del valor neto de su vivienda, espere pagar un seguro hipotecario.
  • Disponibilidad de efectivo para reducir su tasa de interés. El pago de puntos, una tarifa de suma global que se paga al prestamista al momento del cierre, le permite obtener una tasa de interés más baja en su nuevo préstamo. Además, su prestamista puede estar dispuesto a negociar una reducción de la tasa de interés mayor que el 0,25% estándar por punto.
  • Estado de Empleo. Antes de refinanciar una hipoteca, los prestamistas quieren saber que puede realizar los pagos mensuales. Recopile documentos de empleo como formularios W-2 recientes y declaraciones de impuestos antes de solicitar un nuevo préstamo, especialmente si trabaja por cuenta propia o recientemente cambió de trabajo.
  • Relación deuda-ingresos. Idealmente, el pago de su nueva hipoteca debería ser menos del 30% de sus ingresos mensuales; La deuda total del hogar debe ser inferior al 40% de sus ingresos mensuales.